Dans un contexte où les marchés financiers traversent des phases d’instabilité croissante, où les rendements obligataires peinent à compenser l’érosion monétaire et où les tensions inflationnistes se font ressentir jusque dans l’économie tunisienne, les investisseurs cherchent des alternatives solides pour préserver et faire fructifier leur patrimoine en TND.
Conserver des liquidités sur des comptes peu rémunérés, c’est accepter une perte progressive de pouvoir d’achat. Alors, vers quel actif tangible se tourner pour bénéficier d’une protection naturelle contre l’inflation tout en espérant une valorisation significative à long terme ?
Quel placement productif, ancré dans des ressources réelles et peu corrélé aux fluctuations boursières, pourrait constituer aujourd’hui une opportunité patrimoniale de premier plan pour un investisseur tunisien ou étranger bien conseillé ?
Le Foncier Agricole et Oléicole en Tunisie : un actif d’exception
La Tunisie est l’un des premiers producteurs mondiaux d’huile d’olive, avec des millions d’arbres répartis sur des terres millénaires dans les régions de Sfax, Kairouan, Medenine ou encore Beja. Ce patrimoine agricole exceptionnel, à la fois rare et porteur d’une identité forte, représente une opportunité d’investissement foncier souvent méconnue des investisseurs institutionnels. Accompagné par des professionnels spécialisés en transmission et en conseil agricole, il est tout à fait possible de structurer des acquisitions clés en main, présentant deux grandes logiques d’investissement.
Acquérir une parcelle déjà exploitée pour percevoir des revenus réguliers
La première approche consiste à devenir propriétaire d’une parcelle oléicole ou maraîchère déjà mise en valeur, louée à un exploitant agricole local. L’investisseur bénéficie ainsi d’une décote à l’achat par rapport à la valeur d’une terre libre, perçoit un fermage annuel en numéraire, et peut espérer à long terme une revalorisation notable du foncier, notamment dans les zones bénéficiant des dispositifs du Code des Incitations aux Investissements (CII), qui prévoit des avantages fiscaux pour les projets agricoles dans les zones de développement régional.
EXEMPLE
Madame LEILA a acquis en 2012 une parcelle d’oliviers de deux hectares dans la région de Sfax pour un montant de 180 000 TND. Sur une période de dix ans, elle a perçu un cumul de fermages d’environ 36 000 TND. En 2022, elle a cédé cette parcelle pour 290 000 TND, réalisant un retour global brut de 326 000 TND, soit plus de 181% de son investissement initial.
Ces chiffres sont donnés à titre illustratif et ne sauraient constituer une garantie de performance. Les prix du foncier agricole varient selon la région, la qualité des sols et la densité de plantation.
S’associer à un exploitant pour développer une production à valeur ajoutée
La seconde approche, plus engagée, consiste à s’associer avec un agriculteur expérimenté au sein d’une structure commune — typiquement une SARL tunisienne, dont le capital minimum est fixé à 1 000 TND depuis la réforme de 2018 — pour co-exploiter le domaine, développer une marque propre et commercialiser la production, idéalement à l’export. Cette stratégie permet de cumuler revenus d’exploitation et plus-value foncière, tout en profitant, le cas échéant, du régime totalement exportateur qui offre une exonération d’impôt sur les sociétés pendant dix ans.
EXEMPLE
Monsieur KARIM a investi en 2010 dans cinq hectares d’oliveraies en plein rapport dans la région de Kairouan, pour un montant de 450 000 TND. La propriété a été apportée à une SARL co-détenue à parts égales avec l’exploitant local. La production d’huile d’olive extra-vierge est commercialisée chaque année sous une marque déposée à l’export. En 2020, M. KARIM a cédé sa participation et ses terres pour 780 000 TND. En ajoutant les fermages cumulés (environ 90 000 TND) et sa quote-part sur les marges commerciales (estimée à 210 000 TND), son retour global brut a atteint environ 1 080 000 TND, soit 240% du capital initialement engagé.
Ces projections sont fournies à des fins d’illustration uniquement. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs, et les productions agricoles restent soumises aux aléas climatiques et aux fluctuations des marchés internationaux.
Cadre juridique et fiscal à connaître avant d’investir
Tout investissement foncier agricole en Tunisie s’inscrit dans un cadre réglementaire qu’il convient de maîtriser. Le Code des Sociétés Commerciales (CSC) de 2000 régit la structuration des véhicules d’investissement, qu’il s’agisse d’une SARL, d’une SA ou d’une SUARL. Les opérations impliquant des non-résidents ou des flux financiers transfrontaliers sont encadrées par la réglementation des changes de la Banque Centrale de Tunisie (BCT), dont les circulaires imposent des autorisations spécifiques pour le rapatriement de fonds ou l’investissement étranger en Tunisie. En cas de litige sur une cession ou une co-exploitation, c’est le Tribunal de première instance (chambre commerciale) — notamment celui de Tunis ou de Sfax — qui sera compétent. Pour les opérations impliquant des sociétés cotées ou des prises de participation significatives, l’avis du CMF (Conseil du Marché Financier) peut également être requis.
Les plus-values réalisées par une personne physique résidente lors de la cession de parts ou de biens sont soumises à une imposition de 10%, tandis que les entreprises peuvent bénéficier d’une exonération si les gains sont réinvestis conformément aux dispositions en vigueur. La retenue à la source sur dividendes s’élève quant à elle à 10%.
Enfin, il convient de rappeler que les investissements dans le foncier agricole s’envisagent sur le long terme, voire le très long terme, pour en optimiser à la fois la valorisation patrimoniale et le traitement fiscal.
Notre service de Conseil en Investissement Patrimonial et Agricole, fort de l’expertise des équipes Actoria Tunisie, peut vous accompagner dans la structuration et la réalisation de vos projets d’acquisition, quel que soit votre horizon d’investissement ou votre degré d’implication souhaité.